2018年4月15日日曜日

いただいた質問に、答えるパターンにしてみる!




4月! ハイシーズン!!

おかげさまで、混んでいます!!!


特に3月29日から昨日、4月14日までの二週間強は、ブッ続けでのフルでした。相変わらず直前キャンセルはそれなりに発生しましたが、延泊希望者が多かったので、彼らがその穴を埋めるような形になりました。

すでに総泊数も150を大きく越えておりますので、赤字の回避は確定いたしました。赤字 or トントンが続いていましたから、「今月は黒字です!」と気持ちよく言えるのは、昨年の10月以来です。実に半年ぶり・・・長い、沼だった・・・。


しかしながら、今週の予約状況は毎日6人前後で、相変わらず4月は波が大きいです。よって、最終的には計235泊くらいになりそうです。 それだと、稼働はだいたい78%ですが、まぁ、そんなもんでしょうね。昨年は計238泊79%なので、ほぼ同じとなり、よく健闘できていると思います。皆さま、どうもありがとうございます。


一件、とあるゲストがチェックイン当日の昼にキャンセルを入れ、僕は呆れてしまったものの、実は延泊希望者がベッドの空き待ち状態だったもので、すぐに予約受付の残りベッド数をゼロに戻しまして。しかしその、当日キャンセルをした女性から、「今日に着けなくなったので、一旦キャンセルして、明日からの予約を再度入れようとしたのに予約できなくされたんですけど!ムキーーーッッッ!!」との、お怒りのメールが。

いや、あのぉ・・・それってそもそも、「予約を明日からにして入れ直せば、今日の分の代金は支払わなくてもいいよね!」という思惑の上での、行動ですよね・・。仮にあなたの再予約が成立し翌日にチェックインしたとしても、僕はきっちり、ドタキャンされた初日の代金も請求するのですが・・・。ノーショウや直前キャンセルを、リスク無しでタダでできると思っている & それが相手にとってどれだけ迷惑なことか想像できない、そんな残念な輩が、相変わらずいるんですよ〜・・という話です。




さてさて、今回は(というか今回も)、軸のない話題をけっこうテキトウに。


まず、いきなりですが先日、このブログの総閲覧数が、20万を突破しました。僕の理解する限りでは、同じ人が同じ記事を何度も読んでも、カウントは“1”です。僕が更新後すぐに確認・修正のために何度も開いた記事のデータを見ても、カウントは増えていませんのでね。

前回までのこのブログの全記事数は、122。20万強を122で割ると≒1650ですので、このブログは一記事あたりで平均すると、1650人の方に読んでいただいている、ということになります。僕はだいたい、月3本ペースで更新しておりますので、1記事あたり10日間でして、その間に1650人なので、一日の平均閲覧数は165人です。もっと簡単な計算でも、このブログはスタートから3年半なので、20万を1200日で割ると、あっさり165になります。これを月にすると、だいたいジャスト5000ですね。

もちろん、いくつかの記事は1650を大きく越える閲覧数ですし、逆に200にも満たない寂しい記事もありますし。映画やサッカー、政治の話などは、あまり伸びないですね。こないだのサッカー・ロシアW杯の妄想の話とか、けっこう面白いと思うんだけどなぁ(書き上げるのに、過去最長に時間がかかったし)。伸びるのは、“どうやったら開業出来る?”系と、“業界がヤバい!”系ばかりです(笑)。


1記事あたり1650人、とはいえその半分以上は“たまたま辿り着いただけ”でしょうから、定期的に開いていただいているのは、500人とか、そんなもんじゃないでしょうか? こればっかりはよくわかりませんが、ウチに宿泊する日本人ゲストからも、それなりの頻度で「ブログ、読んでます!」と言われますので、もっと多いのかもしれません。



ここで、「他の人がやっているブログって、閲覧数はどんなもんやろかいな?」と思い立ち、チョロっと検索してみまして。その結果は、

一日アクセス数
1  〜100:86.9%
100〜200: 6.7%
200〜   : 6.4%

とのことで。おっ、いちおう上位13%に入っているのか!


さらに、更新頻度はというと、こちらは少々ややこしいので画像を拝借しちゃいますが、





というわけでして、まぁ要するに一日のアクセス数が100を越えるブログの内、77%は毎日 or 週に複数回の、高頻度な更新だということで。一方でこのブログのように、たまにしか更新していないが一日100アクセスを越えているのは、計23%。

全体の13%の内の、さらに23%! 0.13×0.23=0.03!!


というわけでこのブログは、日本のブログ界全体の、3%しかいないエリアに入っておりました!!!


(※参考みんなのブログアクセス数の平均は?50PV以上で上位3割だと!?


こう書くと自慢しているみたいに聞こえるかもですが(笑)、いぇいぇ、僕は別に誰かと競争しているわけでもアフィリエイトをしているわけではなく、よって承認欲や利益もないので、あくまでもこれは自己満足の話です。自慢できるほどの立派な数だとは、全く思わないですし。単純に、「たいして気負わずにテキトウ・マイペースに業界話を中心に発信していたら、いつの間にか読んでくれている人がけっこう多くなっていたぜ! ありがたい!!」という話です。間違いなく、やりがいになっております。


調子に乗って、あえて過去最低の閲覧数を狙い(笑)、僕の三大オタク要素の内の、まだ一度も書いたことのない“ファッション”についてを、今度書こうかな〜。他の二つは、もちろん“映画”と“サッカー観戦”ですが、この話題はその二つをはるかに越える、読者を置いてけぼりな記事になること、必至です。「お前、服にこだわりある系だったんかい!」と、この時点で笑われているかもですが(笑)




さてさて、話題は変わりまして。

先日、前回の記事のコメント欄にて、質問を受けました。


このブログは、せっかく読んでいただいている方がたくさんおりますし、僕は読者からのコメントも質問もいつでもウェルカムなスタンスですので、今回は彼の質問に、ストレートに回答しようかなと。この双方向な感じは、もっと発生したら面白いと思いますし。


というわけで、その彼、ヨシケイさんのご質問のコピペをします。んでもって、彼の文脈に沿う形で、回答します。


Q:
>旅館業法・建築基準法の改正により、状況はもっと悪化するのではないでしょうか?今までは戸建てを簡易宿所にする際に、用途変更・耐火建築物化を避けるために2階建て100㎡以下しか使えなかったものが、3階建て200㎡まで使えるようになるとの話がありますよね。スケールが取れれば採算性がUPしますので、現状の基準で開業された小規模ハウスの方々は不利な戦いになるのでしょうか。


A:
僕は個人的には、業界は今後、二極化すると考えております。ベッド数80を越える大型のホステル(ドミトリーホテル)か、ベッド数20以下の、小規模ゲストハウスか。ベッド数が30〜60といった、中途半端なところは、一番潰れて行く可能性が高いと予測します。

ベッド20以下の宿の場合は、なんならウチのように一年中ワンオペでも成立しますし、リスクが低いのです。ハイシーズンには、大型宿に比べれば大儲けはもちろんできませんが、この低リスク経営は、ローシーズンには強いのです。まとまると、

【ベッド数15の宿】
ハイシーズン:一日ゲスト12人、稼働80%
ローシーズン:一日ゲスト  6人、稼働40%
年平均稼働:60%

【ベッド数50の宿】
ハイシーズン:一日ゲスト40人、稼働80%
ローシーズン:一日ゲスト15人、稼働30%
年平均稼働:55%

【ベッド数100の宿】
ハイシーズン:一日ゲスト80人、稼働80%
ローシーズン:一日ゲスト20人、稼働20%
年平均稼働:50%

・・・といった感じで(比較的うまく行っている宿で)。

上記の【ベッド数50の宿】の一番の問題点は、ハイシーズン(ゲスト40人)にはそれなりの数のスタッフがいないと経営が成り立たないが、ローシーズン(ゲスト15人)にはワンオペで成り立つほどヒマ!!というのがあります。しかしスタッフをホイホイとクビにするわけにはいかず、けれども給料を払えるほどの利益はない。

もちろん、ベッド数100の宿でも同じ問題を抱えていますが、これほどの巨大宿を個人で経営している人はいないでしょうから、親会社がスタッフの給料を払うわけで、それは別の話です。

とにかく、個人で宿を経営する上では、ベッド数30〜60という中途半端なゾーンが、一番危険です。というかブッチャケ言うと、僕の業界ネットワーク(小規模ゲストハウスのオーナー仲間)内では、最近は全体的に「ベッドを減らしたいなぁ」欲が強くなっております。僕も、できることなら減らしたいのですが、ガッツリ固定で作ってしまった以上は、どうしようもなく。もちろん「より楽をしたい」からではなく、「ゲストによりよい滞在をしてもらいたい」からですよ。

ご質問には「採算性がUP」といった記載がありますから、ヨシケイさんは、利益のうんぬんも踏まえての参入の検討だと思いますが。僕はこのブログに以前から書いておりますが、儲けを求めるタイプの方は、ゲストハウスの個人経営には、確実に向いていません。この仕事は、とにかく儲かりません。「全然儲からないけど、毎日が楽しければいいさ〜」というお気楽スタンスの者でしか、おそらく持ちません。



Q:

>とはいえ、民泊新法のように地域条例で骨抜きになる可能性も捨てきれず、動きが取れない状況です。業界当事者の方々の中では、このあたりどう見込んでいるのでしょうか?どこかで記事にして頂けると大変参考になります。

個人的には・・激戦区のゲストハウスよりも、6月15日以降に大量発生するであろうAirbnb民泊難民の受け皿を狙って、「まるまる貸し切り」タイプのホテル開業の方が生き残れる確率が高いように感じています。それとも、ゲストハウスも民泊難民の受け皿になれるのでしょうか?



A:
都内のほとんどの区が、民泊新法の施行に先駆けて、すでに条例を制定しております。これは完全に区ごとで違いますので、一括りにして語れるようなものではありません。ほとんどの区が、“平日禁止”や“住宅専用地では禁止”と決定し、国よりも厳しく対処しようとしていることには、たいへん喜ばしく思っております。

また、6月15日以降に民泊難民が大量発生する、とのことですが、僕は全くそのようには考えておりません。民泊は、これまで個人で闇でやっていた者は淘汰される方向に向かうでしょうし、すでにAirbnbの登録件数も減少傾向にありますが、これからは企業主導のビジネスになり変わる、というだけのことです。企業とはもちろん、不動産業者のことでして、すでに大手不動産企業のいくつかは、大量の物件の民泊への登録を、発表しておりますよ。

アパマン、民泊5,000室を供給へ


また、Airbnbは違法(許可無し)民泊の追放を宣言していますが、同時に、取得した番号の照合まではしない、とも言っています。よって6月15日に向けて、闇民泊の連中は今後、

・真面目な者は、役所に行き正式に許可を得るべく努力をする。
・利口な者は、ここが身の引き所だと理解し、清く撤退。
・不真面目な者は、テキトウなウソの番号で登録して、バレるまで闇のままで継続。
・バカな者は、登録も何もせずに継続。もちろんAirbnbからは追放される上に、それで宿無し難民を生んだ場合には、ペナルティが課せられる。

の、どれかになります。そして6月15日には、企業が新たに登録したものだらけの、すさまじい数の民泊宿が、Airbnbのラインナップに並ぶことでしょう。僕はそれは、撤退の数を大きく越えると予測しますので、結果、民泊難民などは発生しない、という結論になります。

僕は、ゲストハウスと民泊の顧客層はさほど被っていない、という認識ですし、ホステル&ゲストハウス業界が今、危機的状況なのは、あくまで“ホステル&ゲストハウスが増え過ぎているから”です。先日のアベマTVの番組内でも、ホステルに泊まったとある外国人バックパッカーが「退屈すぎるから、民泊になんて泊まりたくないよ!」と言っていましたね。あれは、“ホステル&ゲストハウスを選ぶ旅行客”の、一般的な感覚です。

なのでまぁ、僕にとっては民泊業の連中が儲かっているのかどうかなんてのは、けっこうどうでもいいことでして。都内だけで現状、1万9千軒も競合がいるビジネスの、どこに旨味があるのか、さっぱりわからないですし。不動産業者がそこのシェアを狙って来るのは、そりゃ当然そうなるわな、といったレベルで腑に落ちますが。

以前の記事(ついに成立した民泊新法! 得をするのは誰だ!?)にも書きましたが、民泊新法が、完全に企業優位の法律なのは間違いないのです。管理委託が義務ですし。180日の制限がありますし。個人には、勝ち目がないようにできているのです。


まぁ、そんなわけで、なんだかズレ気味だった気もしないでもないのですが、これが僕からの回答です!! ヨシケイさん、ご質問コメントを、どうもありがとうございました!!!




2 件のコメント:

  1. お忙しい中、こんなに丁寧にご回答頂けるなんて、
    大変恐縮です、ありがとうございます。

    周りでこんな話ができる人もいないので・・ダラダラ書いてすみません。そちらはうちから遠くないので、続きはぜひ遊びに伺った時にご相談させてください。

    >ゲストハウスの収支と規模の話
    規模の二極化というお話、なるほどと思います。
    繁忙期だけスタッフを増員というのは、確かに運営が難しそうですね。大きい宿の方が、平均稼働率が低いのはちょっと意外でした。

    ゲストハウスが儲からないのは、これまでの記事で理解しています(笑)事業としての採算性が改善できれば、同じサービスをより低い価格で、同じ価格でより高いサービスを提供することが可能との発想です。

    また、特別儲からなくてもやりたいと思っているのですが、家族もいますし、生活のためにもある程度の収入は確保できる算段はつけたいと思い、あれこれと模索しているところです。

    安直な発想で・・・机上の空論かもしれませんが・・
    2人オペや3人オペのモデルが成り立ち易くなる・・という事も無いでしょうか?

    以前の記事で、2人の共同開業の場合、1人あたりの初期投資額は減らせますが、給料も半分ずつになる・・という話があったと思います。

    それならば、2人で一緒に少し大きめ(200㎡で定員30-40?)の宿を1つ作る場合を比べると少なくとも1定員あたりの固定費は多少少なくなりそう(物件購入費、改装費)。ハイシーズンはツーオペで対応し、ローシーズンは交代でワンオペ・・
    病気の時や深夜・早朝対応など・・2人交代の方がワンオペよりも業務負担が軽く、ゲストとの交流を楽しめる時間が確保しやすいイメージがあります。


    >民泊難民について

    ゲストハウスと民泊は客層が違うという意見は同感です。でも私は、東京23区については、少なくとも2018年6月時点は民泊難民は発生するように思っています。
    その後も本当にみんな参入してくるのでしょか。

    ちなみに、これも私は民泊で儲けようというのではなく、色々な国の人と交流できて、仕事として成立するなら、ゲストハウスではなく民泊はどうか?と真剣に検討しているだけです。

    ①まず、手続きリードタイムの問題。そもそも、仮に大量の新規参入があったとしても、役所/消防署がそんなに一気に対応できるキャパがあるのでしょうか。(書類は提出させるものの、中身チェックは実質スルーというなら話は別ですが・・・)

    ②そして、採算性の問題。
    新法で管理コストが上がっても、180日(またはそれ以下)しか運用できません。金土日曜日だけとか・・ハイシーズンだけで?別荘地のリゾート民泊は成り立つ様子ですが、特区以外の22区ではかなり立地や物件が限定される気がします。普通賃貸よりも収入が少なければ、「損してもやりたい!」というお金持ちしかやれないです。YAWP! Backpackersは、180日稼働だけで生活が成り立ちます?

    ③事業者主体の不在

    参入会社のリストを見ると
    https://airstair.jp/minpaku-major-firm/

    AirbnbのMetooがやりたいIT系会社、建設会社、運営代行会社、システム開発会社などが多く、実際に民泊を一室でも行う事業者は、レオパレスと住友林業、株式会社AMBITION、大京くらいでしょうか。中でも、自分で物件を所有してガチで事業展開しそうなのは、唯一大京くらいに見えます。その大京も地域は特区の大田区中心とのことです。

    「民泊が出来る建物」を売りたい建設会社、手続きや運営代行で手数料を取りたい代行会社(もしかするとこれもサブリース?)など、民泊事業を行うのは、結局のところ不動産オーナーか一般市民で、この企業はその人達からおこぼれをもらいたいだけです。これはつまり、あれです。今話題沸騰中のシェアハウスのカボチャの馬車と同じリスクで、取り巻き業者がいるからといって、事業が成り立つ保証は全くないです。

    ということで、現状では、大田区の特区民泊以外は勝算なし・・がコンセンサスなのでは?と見ています。そうなると、何千件も大田区だけ民泊が乱立することになり・・それが果たして旅行者のニーズに合っているのか?何となく、今までよりは限定的な普及に落ち着きそうな予感です。

    もう一つ良く聞くのは、ウェークリー・マンスリーマンションとの二毛作でやるなら良いという話です。ですが、マンスリーというと、どちらかというと、ハイスペックな優良物件で、ビジネスが多いイメージです。アパマンのプランもビジネス民泊狙い(代行のみ。自分が事業するわけではない)で、一部屋年間200万円の売り上げを見込んでいるとあります。180日なら1泊1.1万円です。ビジネスならこのくらいの単価は取れるかもしれません。でも、そんなにそこにニーズがあるなら、普通にホテル事業する方が良くないですか?
    実際、都市型マンスリー大手のLiVE MAXはホテルもやってます。もし、LiVE MAXなどマンスリー大手が民泊とのMIX事業に参入してくるのなら、この市場は見込みがあるかもしれません。しかし、一説によると、マンスリー:民泊の最適比率は8:2という話もあり、提供宿泊数としては限定的?もちろん、全国に3万戸以上ある都市型マンスリーが一斉に参入すれば、一大勢力になりますね。でも私は民泊がやりたいのであって、2割しかできないのは残念すぎて、この案は却下になります。

    そんなこんな考えてすぎると、いつまでも夢が夢のままで終わりそうで、落ち込みます。

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    1. こちらこそ、ご丁寧な返信を、ありがとうございます。ヨシケイさんは、思った以上に、素晴らしく研究をされている方ですね。お見逸れしました。

      サブリース〜カボチャの馬車、絡みの話ですとか、いろいろな分析は僕と完全に一致しております。

      ぜひ、宿にいらしてください。ヨシケイさんのような“わかっている”方と、業界について話すのは間違いなく楽しいので、超ウェルカムです!

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