2015年8月20日木曜日

待ってましたっっ!!!


hostelworld に宿の情報を掲載し、そこからの予約を受け付けるようになって、今日でおおよそ40日が経過しました。この間、120名ほどのゲストに、hostelworld 経由での予約をお申し込みいただきました。ホームページからの直接のご予約は20名ほどでしたので、ウチが仮に hostelworld への登録をしないままだったとしたら、今頃、経営状況は火の車だったかもしれませんね(笑)。


ちなみにその hostelworld は、レビュー件数が10を越えない限り、ゲストの満足度の%は「新しい」と表示され、わざわざクリックしないと見れないシステムなんですよ。しかし昨日、YAWP!はレビューがついに10件を越え(ありがとうございます!)、満足度%が日の目を見るようになりました!


その数値、95%!! うぉっ、マジっすかっ!!?


・・・と、まるで今気付いて驚いたような感じで書きましたが、もちろん僕は「今、何%なのか」をずっと把握しておりました。というのも、YAWP!にやって来る新規ゲストが想像以上に、滞在先を決定する際に、このレビューの内容をすごく気にしていたのです。レビューの文章を、きっちりと読んでからYAWP!に決めた、というゲストばかりだったのです。

実は僕は、hostelworldでの受付開始当初はこのレビューについてはさほど気にしていなかったのですが、新規ゲストのチェックインの際の会話に「ベッドが超、心地よいって書いてあったからさぁ〜」等の話題が多く上がり出しまして。よって僕もきちんと読むようになり、今では誰かから(国籍からだいたいの予想はつきますが、名前は非公開なので、誰のレビューかはハッキリとはわかりません)レビューをいただいた際には、すごくハッピーな気持ちになります。


そして今回、ついに表示されたのが、なんと95%!! 僕は素直に、超メッチャ嬉しいです!! 都内のホステルで、今日現在、満足度が95%を越えているところは数件しかないんですよ(ドヤッ)!!! その効果はテキメンで、さっそく昨日から、新規予約の件数が一気に増えているんですよ(ヤターッ)!!!



というわけで、スタートの評判がちょっと良かっただけで完全に調子に乗りまくって、都内にある人気宿の今日(8月20日現在)時点の hostelworld 内の満足度%を、高い順にここに書いちゃおうと思います! こういう事をやるから僕は嫌われるんだろうなぁと思いますが、「では、他はどこが評判いいんだろ?」に興味がある方もいるでしょうから、テンションが上がった勢いで書いちゃいます!!


【96%】
カオサン東京 カブキ
【95%】
328 HOSTEL & LOUNGE
【94%】
東京ゲストハウス・トコ
Space Hostel Tokyo
【93%】
カオサン東京 オリガミ
カオサン東京 侍カプセル
【92%】
ケイズハウス東京
レトロメトロバックパッカーズ
グリッズ ホステルプラスラウンジ 秋葉原
【91%】
Nui. Hostel & Bar Lounge
オークホステル ゼン
ホテル グラフィー根津
【90%】
カオサンワールド 浅草
カオサンワールド 浅草 旅館
ケイズハウス 東京オアシス
Hostel Zabutton


・・・・
都内にある満足度90%以上の宿には、カオサングループが5つも入っていますねぇ。いやはや、すごいです。リスペクトします! また、カオサン系やK'sハウス系、バックパッカーズジャパン系が上記内に全部で9つもありますので、半分以上は大手の系列宿、ということになります。上記の残りの7宿は、“レトロメトロバックパッカーズ” さんを除き、すべてがここ1年ほどの間にオープンした、新しい宿です(レトロメトロさんも、まだ3年目ですが)。

さらに、平米が100以下の小さな宿となると、おそらくこの中では “328 HOSTEL & LOUNGE” さんと “レトロメトロバックパッカーズ” さんの、二つしかありませんね。


もちろん、hostelworld に登録していない人気宿(“東京ひかりゲストハウス” さん等)も、他にあることはあります。しかしまぁなんにしても、この辺りの皆さんが、とりあえず今のところは YAWP!backpackers の競争相手となるわけです。人気の宿には、全てにすごく魅力がありますので、もちろんみなさん強敵です!!


僕は別に、「あの宿より儲けてやろう」とか「あそこには勝ちたい」とか、そういう意識は全くないですよ。レベルの高い競争をし合って、ホステル業界全体が盛り上がればいい、と思います。そもそも僕は、顧客(ゲスト)は業界内で奪い合うのではなく、他業界から奪って来ちゃおうぜ、と考えていますので。僕らにとって、もっと大きな意味、本当にサバイバルな意味での競争相手は、ホテルやビジネスホテルだということです。だから、これらに負けないクオリティの高いホステルが増えると僕は嬉しいですし、逆に、“ただ2段パイプベッドを部屋に並べただけ” 的な、いかにも安宿な作りのつまらないところは、できれば無くなって欲しいです。


そんなわけで、なんだか僕にしては珍しく、最近ちょっとやる気になっているわけです!!

がんばります!!!







2015年8月8日土曜日

ホステル(ゲストハウス)経営って、儲かるの?



〈※こちらは、約二年前(2015年夏)の記事です。ゲストハウス経営に興味を持つようになってこのブログに辿り着いたという方は、当ブログの最近の“宿を始めたい方へ”カテゴリの記事も、できれば、合わせてお読みください〉


先月後半からずっと、ゲスト数は常に11〜14人の間をさまよっています。もちろん以前よりは仕事量が増えたのですが、もうすっかりこのリズムには慣れました。掃除や予約の管理等、きっちりするべきところではきっちりとし、あとはこれまで通りの脱力モードで、の〜んびりと働いております。


ゲストが増えて、宿のリビングは毎晩ワイワイと賑わっておりますが、最近の僕は、そこに加わることがだいぶ減りました。日本人ゲストが全くと言っていいほど来ず、僕は朝から晩までひたすら英語ばかり話していますので、ちょっと脳内が疲弊気味でして。それに、「東京のあの場所がおもしろいぞ!」の話題は、ゲスト同士でガンガン情報交換して盛り上がっていますので、わざわざ僕がそこに口を挟むのは、余計なことだなぁ〜との考えに至ったのです。

「ゲストの宴に加わるのは、やめた」ではなく、あくまで「減った」ですけどね。以前はほぼ毎日、ゲストと一緒に飲んでいましたが、今は三日に一度くらいの頻度です。それ以外は仕事場(受付カウンター)に篭って、本を読んだりしています。ゲスト同士の会話はフワ〜ッと耳に入れておりますので、状況によってテキトウに参加しています。




さて、話は変わりますが、今回はカテゴリとしては久しぶりの “宿を始めたい方へ” の話題です。シンプルに、「ゲストハウスって儲かるの?」な話をします。経営が軌道に乗ったら書こうと、以前から考えていたことです。前回の “宿を始めたい方へ” は、今年の1月、オープンすらしていない状況で、エラそうなことをさんざん書きました(笑)ので、今回はちゃんと軌道に乗った上で、説得力を伴いながら、ゲストハウス開業を目指す方々へ、リアルな現状を伝えようと思ったのです。



まずは、収入について。

考えてみましたら、ゲストハウスほど売り上げのわかりやすい業種はないかもしれません。例えばベッド数(たいていの宿が公表しています)が100で、ゲスト1名様1晩の価格(こちらも当然、公表しています)が2500円の場合、フルならば一日の売り上げは100×2500=250000円となるわけで、どシンプルです。細かい収入は他にもありますが、その分、急なキャンセル等もありますので、とにかくただ、ベッド数に単価をかけてしまえば、だいたいそれがフルの日の一日の売り上げ額です。


YAWP!backpackers は100平米以下の小さな宿ですので、あくまでこの記事は、100平米以下の宿をいつか作りたい、という人のためのものです。それ以上の規模の宿については、僕は門外漢ですので語る資格はありません。

100平米の内、ベッドルームは計33平米以上(決まっています)。一人当たりの平米は1.5以上なので、どんなにキツキツにベッドを並べても、22人がキャパシティの限界です。しかし、22人ではトイレが6つ、洗面台が5つの設置が義務づけられてしまいます(これらは人数あたりの設置数が、行政によって決められています)。ベッド22にトイレ6に洗面台5・・・さらに当然そこにキッチンやシャワールームも加わるわけですから、100平米以下でキャパ22人は、確実にムリです。


というわけで、100平米以下ではベッド数キャパシティは、せいぜい15人くらいが関の山なのです(なぜ100平米で区切るの?という疑問には、ちょうど詳しく説明してくれているサイトを見つけました→(http://create-guesthouse.com/guesthouse-100m2/)ので、そちらをご参照ください)。



よって、ベッド数は仮に15とします。次に価格。東京にある人気の宿で、すぐに思い浮かべるのは、カオサン系やK'sハウス系、バックパッカーズジャパン系といったところですが、今日現在、カオサンは2200円〜、K’sハウスは2900円〜、バックパッカーズジャパンは2700円〜に値段を設定しております(グループそれぞれで複数の宿があり、宿によって価格は違います)。これらのグループ系列宿は、内装や立地にとてもこだわっており、そこいらのホテルなんかよりもよっぽどクオリティが高いのですが、その上でこの価格、この安さです。

ちなみに YAWP!backpackers が価格を2400円に設定しているのには、やはり “高砂” にある、という面が大きいです。当宿に泊まられるゲストは、都心に出るには確実に電車に乗る必要があります。宿から一番近い大きな繁華街は上野ですが、高砂→上野の移動にゲストは片道260円、往復で520円を費やすわけです。一方、浅草からであれば、上野までは徒歩圏内です(けっこう時間はかかりますが)。というわけで、“ちょっと離れにある” 宿だという点を考慮して、価格は安めに設定しました。


そんなわけで、場所にもよりますが、価格設定を3000円以上にするのは、やや現実的ではありません。ハナから人気宿と勝負する気がなく、ゲストが “望んで来泊する” のではなく、“しかたなく来泊する” 宿でいい、というのであれば、それでいいのかもしれませんが。「私は3000円以上の価値のある宿を作る!」という方は、上記のグループ系列宿に行きそのクオリティを知れば、それが相当に困難な作業であることが、きっとわかります。貯金が有り余っているのであれば可能かもしれませんが、開業資金1000万円以下では、なかなか叶うものではありません。

なので、価格は仮に、2600円とします(これがだいたい、都内のゲストハウス全体の、平均価格です)。



というわけで、ベッド数は15、価格は2600と設定。単純に二つをかければ、39000円が一日の売り上げ額となりますが、これはもちろん「フルになったら」の話でして、はっきり言ってそんなに簡単に毎日フルになれるわけがありません。シーズンごとに、波がありますし。新規のこだわりゲストハウスはここのところ、ガンガン増えていますし。


というわけで、宿泊ゲスト数一日平均は、せいぜい10くらいと考えた方がよさそうです(ムチャクチャ甘めの設定です)。もちろんハイシーズンにはフルの日が続くこともあるでしょうし、ローシーズンには5を切ることもあるでしょう。なんにしてもとりあえず、平均で10とします。

よって、
2600(価格)×10(ゲスト数)=26000円

これが、100平米以下キャパシティ15人の宿で予測できる、一日の売り上げ額です。
それに×30をして、780000円が、一ヵ月のだいたいの売り上げとなります。



次に、支出。

最も大きい支出は、やはり家賃ですね。100平米以下、都内、駅から5分以内、仮にそれらの条件を満たすものであれば、だいたい一ヵ月で20万〜30万が相場です。

それから借金の返済。前回(宿を始めたい方へカテゴリ)の記事では、開業資金を最低で600万とし、自己資金を300万、融資300万としました。よってここでは、それをベースにして計算することにいたします。もちろん返済計画は融資元との相談の上で決まりますが、まぁ月に5万(6年で満了)くらいの返済額でしょうか。

さらに、ホステルサイトに宿を登録する場合は(僕は3ヵ月間チャレンジしましたが、登録無しでの集客は、かなり苦しいです)、それらサイトに支払う手数料が、売り上げの12%前後かかります。よってここでは、9万円とします。

そして光熱費。これが想像以上に大きく、かなり痛いです。特に電気代は、軽く3万は越えます。というわけで、ガス代と水道代も合わせて、こちらは月に4万とします。

あとは、通信費。ネットや電話のことです。まぁ、月1万とします。

もちろん、必要経費もたくさんあります。トイレットペーパーやテッシュペーパー、シャンプーなどの消耗品が主です。こちらもざっくりと、月1万。シーツの洗濯を業者に依頼する場合は、この額は一気に跳ね上がりますので、ここでは “シーツはすべて宿で洗う” ことにいたします。

最期に、人件費。オーナーが独りで全部をやるのは、確実にムリです。休みが全くないです。仕事量自体は決して多いわけではないのですが、常にゲストの質問や要望に対応できるように、アンテナ立ちっぱなしの状態でいるわけですから、はっきり言いまして、精神面での自由はありません。例えば予約の管理。これはただ、数字とニラメッコする仕事なわけではありません。毎日、世界中のいろいろな方から、質問等のメール&電話が来ます(実はこれがけっこう、大変なんですよ・・・)。これら新規の問い合わせを細かくチェックし、発見し次第、即座に対応する必要があります。

よって確実に、誰かを雇う必要があります。ボランティアでやってくれるという人が見つかれば最高ですが、仮にアルバイトを雇う場合、東京都では最低賃金がおよそ時給900円です。一日何時間、スタッフに働いてもらうのかはなんともいえないところですが、ここではテキトウ&少なめに、6時間とします。

①家賃          25万
②借金返済         5万
③ホステルサイト手数料   9万
④光熱費          4万
⑤通信費          1万
⑥経費           1万
⑦人件費         16万

①〜⑦を合計すると、61万。前述の、月の売り上げ額が78万ですから、
78ー61で、月の利益は、17万となります。

なんとなく、大卒サラリーマンの初任給の手取り額っぽい金額が出てきました。もちろん上記の①は、物件をキャッシュで購入しているのであれば消えますし、②も、自己資金のみでの開業に至れば消えます。⑦は、ボランティアでやってあげるよ〜の人脈があれば、消えます。

しかし、①②が消えていない状態で、仮にオーナーが二人体制で起業するとすれば、(スタッフを雇う必要性が減るので、⑦は半分にします)利益は25万。法人税等を引き、2で割れば、一人当たりの月収額はおよそ10万です。


なんだか生々しい話ですが、そういうことなのです。 単独オーナーでも、せいぜい月収は17万ほど。毎日休み無しで働いて、この額です。オーナーが二人なら、休みはあるでしょうが月収は10万。これが三人にでもなろうものなら、一人8万くらいになってしまいます(この場合、⑦は消しました)。

そんな感じで、100平米以下・キャパ15人・客単価2600円・開業資金600万円の宿での、共同経営者数別、一人当たりの月収額を、なんとなくまとめてみます(光熱費やアルバイト人件費は、バランスよく調整しています)。二人 or 三人での起業は、法人扱いとし、法人税分も引いていますが、所得税は面倒なので引いていません。


               〈経営者数〉
                 1人    2人   3人
〈一日ゲスト数〉
   6       1万   1万    0万
   8       9万    5万   4万
   10      17万   10万   8万
    12     25万   15万   12万
    14     38万     21万   17万


個人での起業ならば、ゲスト数一日平均10人で、月17万。ゲスト数平均が8以下では、もはや生きて行けません。12でまぁ普通、14になって、やっと「儲かっている」と言ってもよさそうな月収額です。14というのは実質、“一年中ずぅ〜っとフル” 状態のことなのですが・・・。

しかし、僕のところにゲストハウス開業の相談に来る方々は、二人 or 三人でやりたい、というケースが非常に多いのです。上の表の通り、二人 or 三人での起業で、月収が20万を越えるのは、かなりの困難です。「おそらくキビシいよ」と言うと「では副業で他の仕事も...」という方も多いのですが、裏を返せばそれは、ゲストハウス業には本気で取り組まない、ということです。


もちろん、理解はできます。開業資金を貯めるのって、大変ですからね。僕が「最低限必要ですよ!」に設定した自己資金は、300万円。一人でここまで貯めるのって、簡単なことじゃあないです。でも、100万〜200万くらいの貯金なら、大学卒業後に正社員として10年ほど働いた者ならば、普通にあると思います。これを二人で合わせれば、もしかしたら300万を越えます。もしくは、必死に貯めた200万ずつを、三人で出資し合えば、合わせて600万。これで融資を受ける必要がなくなり、面倒なローン審査もなし。借金無しで、「僕らはナカマだぁ〜!」で、ノリノリで突き進んでしまうかもしれません。


しかし、二人で起業するということは、利益も2で割るということです。一緒に起業したナカマの人数、それは実はすなわち、コストなのです。負担なのです。ナカマが多ければ多いほど、あなたは儲かりません。これは当然の話なのですが、なぜかその視点が抜け落ちている人が、非常に多いのです。


「今、ゲストハウスがアツい!」「ゲストハウスは流行りだし、儲かりそう!!」とか考えている方々は、いろいろな宿に行き、オーナーさんに聞いてみて下さい。「儲かる仕事だよ」と言うオーナーは、きっと一人もいません。それは決して、新規参入を増やしたくなくて言っているのではありません。本当に、儲けを求めてやるような仕事ではないのです。


というわけで僕は、“一人で、のんびりと、儲けとかは気にしないでやりたい” というゲストハウス開業志望の方のみを、今後は応援したいと思います。How to 等で、手伝えることがあれば、手伝います。逆に、“ナカマと一緒に!” や “お金儲けしたい!” を前提に開業を検討されている方とは、僕は距離を置きます。目線が根本的に違いますので、相談に来られても、おそらくバッサリと切り捨てます(笑)。



ゲストハウスが、“流行り” を理由に、増えてほしくないのです。利益予測の綿密な計算をせずに、ナカマ内の無謀なノリで、突き進んでほしくないのです。ちゃんと現状分析や市場動向予測のできる smart なゲストハウスオーナーと、一緒に業界全体を活性化させたいのです。


・・・ハイ、ちょっとカッコつけました。まだオープンして四ヵ月、軌道に乗って一ヵ月のくせにです(笑)。しかしこの、「ナカマ同士で一緒にゲストハウス開業しようぜ!」ブーム、そろそろいい加減にしてほしいと思いまして。大学のサークルのような気分で、起業を検討している若者たちに、ガツンと、現実を突きつけたかったのです。



まぁあくまで、ご参考までにです。ただでさえ最近、日本人ゲストが全然いないのに、調子に乗ってまたこんなエラそうなことを書いたら、ますます減ってしまうかもなぁ〜(笑)。


混みすぎてハチャメチャなリビング





2015年8月1日土曜日

データで紐解く!②


あっちゅう間に、8月です! いやぁぁぁ、暑い!!!


YAWP!の2階にはエアコンがありませんので(サーキュレーターは大量にあります)、普段、僕が仕事をしている受付カウンターは、常に暑い!! その分、3階ベッドルームはいい感じにクーラーをきかせた快適空間ですので、3階に上がると超キモチいい!! ベッドルームのドアを開けっ放しにするゲストがたまにいるのですが、すると3階からナイスな冷気がモァ〜ッと2階に下りてきますので、それがまた超キモチいい!!

「いやいや、エアコン買えよ!」という声が聞こえてきそうですが、僕はこのギャップがすごく好きですし、ゲストも相変わらず「コンフォタブルやわ〜」と言ってくれていますので、YAWP!はこのまま、このスタイルを貫き通します!!



さて、昨日で7月が終わり、YAWP!はオープンから4ヵ月が経過したわけなのですが、そういえば2ヵ月経過の時点でデータのまとめをしたなぁ〜と思い出しましたので、ここで改めて、4ヵ月分のまとめデータを皆さまに報告することにいたします。



まずは、来泊ゲスト国籍(計126名、新規のみ)

①アメリカ    22名
②日本      21名
③オーストラリア 11名
 カナダ      〃
 イギリス     〃
⑥台湾       6名
⑦香港       5名
 マレーシア    〃
⑨タイ       4名
⑩アルゼンチン   3名
 ドイツ      〃
 フランス     〃
 ポーランド    〃
 スペイン     〃
⑮フィンランド   2名
 ブラジル     〃
 デンマーク    〃
 ベルギー     〃
 スイス      〃

以下、1名
オランダ、ノルウェー、フィリピン、ニュージーランド、ウルグアイ


なんと、いつの間にかアメリカ人が、日本人を抜いちゃってましたよ! なんせ7月の新規ゲスト数は、アメリカ人15人に対して、日本人は3人だけでしたので! これを見ると、ウチの来泊ゲスト傾向は、完全に欧米寄りですねぇ。相変わらず、おとなり韓国の方は、まだ一人もいらっしゃっていませんし(涙)。韓国人の友達、たくさん増やしたいんだけどなぁ。



次に、宿泊数のまとめ

ゲスト1人当たり平均宿泊日数(再泊を含む)
3.79(478泊/126人)
日本人ゲスト平均
2.00(42/21)
外国人ゲスト平均
4.38(460/105)

1日あたり平均宿泊者数
478(総宿泊数)÷122(日数)=3.92(人/1日)


ゲストが全然いなかった6月に、1日あたり平均宿泊者数は3を切ってしまいましたが、7月中旬からの連続フルで、なんとか持ちこたえることができました!!

ちなみに、新規ゲスト数(泊数)を月ごとにまとめると、
4月:22(81)
5月:28(132)
6月:11(60)
7月:65(205)

です。7月は10日頃まではスカスカでしたので、中旬〜末の3週間だけで、こんなにたくさんのゲストに来泊していただきました!! この調子で行ければ(すでに予約はガンガン入っています!)、単純計算で8月は、新規ゲストは100名様くらいは welcome できそうです!!



最期に、男女比

ゲスト全体(男性:女性)
78:48
日本人ゲスト
9:12
外国人ゲスト
69:36


うぉっ・・男性ばっかりですね・・・。かなり偏ってきたなぁ。別に性別の傾向は、僕は何でもいいのですが。



というわけで、YAWP!backpackers は、“欧米系の男性が多く泊まる宿” というキャラクターが確立され出してきました。不思議なもので都内の宿には、“女性ばかり” “日本人ばかり” “アジア人ばかり” さらにいえば “タイ人ばかり” といった、宿ごとの傾向があるもんなのです。別に経営者が狙ってそうなっているわけではないのですが(ある程度は、コントロールできますが)。



ちなみにこの記事、実は昨日から書いています(笑)。ゲストの数が増え、データをまとめるのがかなりメンドくさい作業になってきましたので、このまとめ企画は、もうやらないかもしれません。まぁそもそも、自己満足でやっていますしねぇ。


ではでは。今夜は江戸川花火大会!! 僕は宿の屋上から、ビールを片手に楽しみます!!!


毎晩、盛り上がっています!