2016年8月8日月曜日

この際、お金の話をしてしまおう!


いきなりですがこのブログは、以前に何度も書いている通り、昨年8月8日の記事
ホステル(ゲストハウス)経営って、儲かるの?
が相変わらず断トツの閲覧数なのですが、書いてからちょうど一年の今日、確認してみたところ、ちょうど1万ビュー数を越えた頃合いでして。

というわけで、YAWP!ブログ断トツ人気記事の入稿一周年記念&閲覧1万ビュー記念に、第二弾のような気持ちで、今回は書こうと思います。




先日、とある方(面識はありません)が書いているブログを発見いたしまして。その方は、ゲストハウス開設にかかる費用についてまとめていたのですが、そこでの例としてYAWP! が取り上げられておりまして。そこには、

・ビル全体のリフォーム代 1000万以上
・リネン、家具、電化製品   100万円
・登録関係、その他諸費用   100万円

と書いてありました。


・・・ん? だいぶ違うぞ...。さらには、ウチを「賃貸でリフォームできる物件を探して〜」と紹介していますね・・・。う〜ん。少し前のブログにもチョロっと書きましたが、ウチは賃貸ではないです。持ちビルです。ゲストハウスをオープンするために、およそ2年前に、ビルを買っちゃっています。

コレ、僕は別に隠していませんし、このブログでも初期に、「ビルを購入しました!」とバッチリ書いているんですけどね。なんで、賃貸だと思い込んでいる方が多いのでしょうか? 僕は、物件は最初から購入ベースで探していまして、賃貸でビジネスを始めようとは、そもそも全く考えておりません。


不動産は、消費ではないです。投資です。不動産投資の知識と自信があり、戦略的な購入をすれば、価値が下がらないこともあれば、なんなら増すことすらあるのです。対して賃貸とは、ただの穴の空いたバケツ。注ぐだけで何も残らない。購入では、物件が売れない可能性のリスクは確かに背負いますが、その場合でも賃貸と同等。賃貸だと事業に失敗した際に撤退しやすい、という一面はありますが、優位点はそれくらいです。なんで皆さん、賃貸でビジネスを始めようとするのかなぁ。



まぁ、それはさておき、オープンから1年4ヵ月も経った今さらなのですが、今回は僕がオープンまでの初期投資にどれだけ費やしたのかを、ここに書いてしまおうと思います。ただし、ビルの購入価格は、特に理由はありませんが、伏せておきます(ウン千万とだけお伝えしておきます)。あと、ホームページ制作の費用も、依頼相手がウェブデザイナーの友人なので、伏せておきます。



【YAWP! 初期投資費用】

①リフォーム代金(工務店):         1300万
②リフォーム代金(ペンキ等、セルフでやった分): 10万
③寝具・リネン関係(マット、布団等):15床計  80万
④家電類(エアコン、冷蔵庫、PC等):     計   50万
⑤家具類(ソファ、イス、テーブル等):   計 110万
⑥その他備品(食器、調理器具等):      計   10万
⑦登録関係(不動産登記等):        計  10万
⑧運転資金:                   30万
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                     計 1600万


だいたいこんな感じです!
思いっきりブッチャケましたよ(笑)!!



というかコレ、ウチに開業の相談に来ていただいた方には、これまでも普通に伝えていました。ウチは、平米は100以下ですが、ほぼジャストの100。ベッドはオリジナルでかなりしっかりした物を作り、受付カウンターも作り、しかし外装や屋上には手をつけず。それで、このリフォーム価格(①)です。デザイナーさんとは別途で契約していますが、工務店さん経由で支払いましたので、これは設計料も含めた価格です。

工務店さんには、僕が希望した期日にきっちりと間に合わせていただき、さらに仕上がりも文句無しで素晴らしく、この価格は妥当か、むしろかなりリーズナブルだったと思っております。逆に、工務店さんの儲けがほとんどないのではないかと、心配になったくらいです。


なので今後、例えば平米が200の宿をやりたい、というような方は、リフォーム工事を工務店に頼めば単純計算(×2)で2600万。普通は大きくなるほど割安になるはずですから、実際には2400〜2500万でできるのではないか、と推測します。外装等を含めても、3000万はかからないのでは、と思います。


あとは以前もこのブログに書きましたが、③のベッド関係、これはけっこうな出費になります。ウチは、ベッド1床あたりで、マットレス等を一式合わせて、5万円強かけています。仮にウチと同レベルのものを揃えるとしたら、ベッド数が100だとすると、なんとそれだけで500万です。

だからといって、ここは絶対にケチるべきではないです。ニ◯リで、最安の物を買いそろえれば、計2万円くらいで済むかもしれませんが。僕は、ベッド関係、特にマットレスはどれにすべきか、とことん悩みました。いろいろな家具屋、寝具屋、ましてや家電量販店(ヨドバシとかに置いてありますよね)にまで行き、試寝しまくりました。そして、開業資金から出せるギリギリの範囲で、最上級のベッドを用意したつもりです。その結果、多くのゲストから好評をいただいております。


それだけではなく、上記の④家電類も⑤家具類も、僕はケチるべきではないと思います。もちろん資金には限界があるのですから、値段を気にせず集めまくる、なんていうのは無理な話でしょうが。資金のやりくりの中で、出来る限りの最上級の物を揃えるべきです。

中でも特にケチるべきでないのは、“ゲストが直接使うもの”です。スタッフのみが使う、PCやイスなんかは、なんならどうだっていい。しかし例えばゲストが髪を乾かすドライヤーは、安いものであれば千円台で買えますが、僕が購入したものは一万円を越えます。もちろん、とても好評です。そんな些細な「上質のものを用意していますよ」が、想像以上に、宿への好感度、好評価を生みます。費用対効果として、金額面のロス以上に、印象面のプラスが、必ず発生します。



ウチは前述のように、初期投資にビル購入:ウン千万、その他:1600万をかけています。我ながら、けっこうな額です。しかしこれは、さらなる儲けを生むためではなく、自分の将来、のんびりマイペースでジョイフルな人生の実現への投資です。だから僕は、時にはがっつり一ヵ月間休みますし、普段もストレスのないレベルまでしか働きません。

しかし前回の記事に書いた通り、今はこの業界、かなり雲行きが怪しいです。これから始まる(いや、もう始まっている)サバイバル競争、賃貸ではないウチが他の宿よりもしぶといのは間違いないのですが、このまま余裕ブッコいてるわけにもいかなそうでして。なんせ、初期投資に全財産をつぎ込んでしまいましたからね〜。


今後は僕ももっと、経営努力をしなきゃあ、どんどん苦しくなるのかなぁ...。


珍しく、日本人だらけの飲み会!



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